Comment réaliser un bon investissement locatif ?

L’investissement locatif immobilier peut être rentable, notamment à l’heure actuelle avec la baisse des intérêts des placements financiers traditionnels sans risque, à condition d’éviter les pièges classiques du premier investissement.

Pour éviter que cela ne devienne un véritable cauchemar aux conséquences financières et parfois familiales désastreuses, notre blog de l’immobilier à Arzon vous liste les critères essentiels à prendre en compte si vous êtes novice dans le secteur.

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L’emplacement : un paramètre incontournable d’un bon investissement locatif à Arzon

Vous connaissez le vieil adage : « l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement » ? S’il s’applique à la réussite d’un commerce, il s’applique également au succès d’un investissement locatif.

Si vous n’avez aucune idée préalable de la localisation géographique de votre futur investissement locatif, listez les régions et les villes à la bonne santé économique, les préfectures de départements, les villes étudiantes, les villes en plein essor démographique… Si votre budget est important, listez les villes touristiques proches des bords de mer, les lieux de cure thermale…

Pour cela, une recherche préalable minutieuse s’impose, exigeante en temps. Il ne s’agit pas d’agir sur une impulsion ou un coup de cœur, surtout lors d’un premier achat. Une bonne connaissance du marché local est en effet indispensable. En plus de vous rendre sur place, utilisez les nombreux outils du web à votre service, lisez la presse spécialisée, discutez avec les habitants, rendez-vous dans les agences immobilières et les notaires du coin… Sachant que dans une même commune, les prix de l’immobilier dans un quartier et même parfois d’une rue à l’autre peuvent être très variables ; ces recherches sur le terrain et sur la toile sont nécessaires pour trouver l’investissement immobilier idéal.

Un bien immobilier en dessous du prix du marché…, méfiance

Bien sûr tout le monde espère faire LA bonne affaire : trouver un bien immobilier exceptionnel à bas prix. Alors il arrive, mais très rarement, qu’un divorce ou toute autre raison qui exige de vendre rapidement, fasse apparaître sur le marché des biens remarquables. Il s’agira sans aucun doute d’une annonce de particuliers, les professionnels préférant acheter ce type de bien pour le revendre à meilleur prix.

Souvent donc, un appartement ou une maison bien en-dessous du prix du marché local est synonyme de problème. Dans pareil cas, ne sautez pas sur la prétendue ‘bonne affaire’, visitez plusieurs fois, interrogez le voisinage, faites des recherches… Parmi les mauvaises surprises que vous pouvez rencontrer : nuisances sonores (train, chiens, école…), quartier mal fréquenté, voisin irascible, problème structurel, projet de construction à venir…

Un bien immobilier acheté trop cher : rentabilité diminuée

A l’inverse, si aucune étude préalable de rentabilité n’a été effectuée par l’acheteur-investisseur, le risque est de ne pas gagner d’argent. Toujours le même conseil : prenez votre temps, ne vous précipitez pas ! Utilisez les services d’un professionnel (promoteur, agent immobilier, notaire) ou les ressources internet (Notaires de France, LaCotelmno, Meilleurs Agents, Le Figaro Immobilier, Nouvelobs Immobilier…) pour connaître les prix du secteur tant pour un appartement que pour une maison.

Utilisez les outils pratiques de rendement locatif disponibles gratuitement sur le web pour savoir si le taux de rentabilité de votre futur investissement immobilier est élevé. Gardez en vue que, en tant qu’investisseur, vous n’achetez pas un logement pour vous faire plaisir mais pour gagner de l’argent. Se le logement vous plaît, tant mieux mais l’important n’est pas là. Ce qui compte avant tout c’est sa rentabilité locative nette, qui s’obtient suite au calcul de la rentabilité brute. Un exemple pour mieux comprendre :

  • rendement brut : loyer (12 mois) / prix d’achat (achat du bien + frais d’acquisition) x 100 ;
    ex : achat appartement / 120 000 €, frais d’acquisition / 9 000 €, loyer mensuel 500 €
    calcul rendement brut : 500*12 / 129 000 x 100 = 6 000 / 129 000 x 100 = 4,65%
  • rendement net ou réel : loyer annuel – charges et frais divers (assurance loyers impayés, taxe foncière, frais de financement, assurances, frais d’entretien…) / prix total d’achat x 100 = 6 000  – 2 000  / 129 000  x 100 = 3,1%

Si tous les simulateurs de rentabilité ne se valent pas, dans tous les cas ils permettent d’avoir une première estimation du rendement d’un investissement locatif. L’aide d’un professionnel peut s’avérer très utile surtout pour un premier achat. Car au rendement net du bien immobilier doivent être encore déduits les impôts fonciers.

Le recours aux produits de défiscalisation permet d’accroître le rendement réel d’un investissement immobilier. En planifiant, en préparant bien votre futur investissement immobilier et en vous faisant assister éventuellement par un expert du secteur, vous augmentez les chances de gagner de l’argent.

Investissement locatif : estimer au juste prix les travaux de rénovation

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Si vous n’achetez pas un bien immobilier neuf, estimer au prix juste les travaux de rénovation est indispensable si vous voulez rester dans votre budget. Or, si vous n’avez pas l’habitude de réaliser vous-même des travaux de rénovation (plomberie, électricité, gros œuvre…) et que vous envisagez de faire appel pour la totalité des travaux à des professionnels, le recours à un expert peut être utile. Il pourra lister pour vous les travaux à faire effectuer, repérer les éventuels problèmes de structure, vous donner une fourchette des prix effectués pour chaque type de travaux…

Dans tous les cas, si vous devez faire réaliser les travaux par des artisans ou un entrepreneur, faites établir plusieurs devis avant de vous décider. Utilisez le bouche-à-oreille, allez voir des réalisations… Voici une idée de prix selon la nature des travaux à faire réaliser :

  • rénovation légère et moyenne (travaux de peinture, pose d’un faux plafond, réfection complète de l’électricité, remplacement d’une baignoire…) : compter entre 250 et 500 €/m².

  • rénovation lourde et réhabilitation (reprise d’évacuations, réfection de toiture, ravalement de façade, installation de panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques, réfection totale de salle-de-bain, création de cloisons, d’ouvertures…) : compter entre 500 et 1 000 €/m².

Selon la région, le type de bien, l’accessibilité au chantier, les matériaux choisis ou encore l’importance de la surface à rénover, les travaux atteignent rapidement voire dépassent les 1 000 €/m², d’où l’importance de budgétiser correctement son futur chantier de rénovation si on ne veut pas avoir de mauvaise surprise. Les travaux de gros œuvre peuvent concerner la toiture, les murs, les menuiseries ou tous autres travaux contribuant à la viabilité de l’habitation.

Bon à savoir : assujettis à la TVA 10% depuis 2014, les travaux de rénovation réalisés par un artisan peuvent vous permettre de réduire vos impôts.

Pour les biens immobiliers en bon état qui ne nécessitent à priori pas de gros travaux de rénovation, vous devrez cependant certainement donner un coup de jeune à l’intérieur : rafraîchissement de la couleur des murs, changement des toilettes ou d’un lavabo abîmé, pose de nouvelles faïences, remplacement d’une porte, relooking d’une pièce de vie… Tout cela a un coût surtout si ce n’est pas vous qui le faites.