Comment amortir les frais de notaire en LMNP ?

En tant que propriétaire d’un logement proposé à la location, vous avez le choix entre deux types de baux : soit une location nue, soit une location meublée au titre de résidence principale. Ce dernier dispositif vous permet d’amortir les frais de notaire et quelques autres dépenses liées à votre bien. Voici comment profiter des avantages de la fiscalité relative au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Pourquoi opter pour le statut LMNP ?

Si vous louez votre bien vide, vous devez déclarer les loyers qui vous sont versés au titre de revenus fonciers. Seules quelques charges d’exploitation peuvent être déduites fiscalement et vous n’avez pas la possibilité d’amortir les dépenses liées à votre achat immobilier. En revanche, si vous louez votre actif en meublé, vous pouvez bénéficier du dispositif de loueur en meublé non professionnel. Vos revenus locatifs sont alors comptabilisés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez alors, sous statut LMNP, déduire un pourcentage de la valeur d’achat de votre bien chaque année. Sur une durée d’amortissement de plusieurs années, vous pouvez ainsi retrancher fiscalement toutes vos dépenses, frais de notaire compris.

Quel régime fiscal choisir pour amortir les frais de notaire ?

Il ne suffit pas de vous déclarer LMNP pour bénéficier du mécanisme d’amortissement de vos frais. Vous devez également opter pour le régime réel d’imposition. Celui-ci vous permet de retrancher les frais de notaire, ainsi que les dépenses de gestion de votre bien immobilier : les honoraires d’expert-comptable, les intérêts versés sur votre crédit immobilier et autres charges. Pour bénéficier du LMNP et de son amortissement, vous devez comptabiliser vos dépenses à l’actif du bilan comptable. Cela vous permet alors de déduire ces sommes amorties des loyers que vous encaissez.

Comment calculer l’amortissement en LMNP ?

Le calcul de l’amortissement en LMNP revient à estimer la perte de valeur de chacun de vos actifs fonciers. Plusieurs éléments sont amortissables, à condition qu’ils aient coûté au moins 600 €. Le calcul de l’amortissement est un rapport entre ce que vous avez dépensé et la durée d’utilisation de vos biens. Mais la durée diffère selon la nature de ces derniers :

  • Le prix d’achat du bien est amortissable sur une durée de 25 à 40 ans.
  • Les frais de notaire, la commission de l’agent immobilier et les divers frais annexes entrent dans cette même assiette. Il vous est donc possible de déduire fiscalement entre 4 % et 2,5 % du montant global, chaque année.
  • Si vous effectuez des travaux de peinture, vous pouvez retirer 10 % de leur coût de vos revenus, chaque année.
  • De plus gros travaux d’aménagement, tels que la pose d’un parquet vous ouvre 15 années d’amortissement possible.
  • Même le mobilier que vous achetez pour le logement loué sous statut LMNP réel est amortissable. Comptez entre 5 et 10 ans, selon qu’il s’agisse d’électroménager ou d’un canapé.

Inscrivez-vous en tant que loueur en meublé non professionnel pour bénéficier d’avantages fiscaux. Pour profiter de l’amortissement des frais de notaire et autres dépenses, choisissez le régime réel d’imposition. Faites-vous conseiller enfin, par votre expert-comptable dans l’établissement de vos situations déclaratives.